見附市の空き家売却｜相続・査定・買取・売却の流れを不動産会社が解説
《見附市で空き家売却を検討している方へ》
相続した実家や、長期間使っていない住宅など、「空き家をどうしたらよいか分からない」とお悩みの方は少なくありません。
空き家は、所有しているだけでも固定資産税や管理の負担がかかります。
また、建物は人が住まなくなると劣化が進みやすく、売却を先延ばしにすることで修繕費や管理費が増えることもあります。
空き家を放置する主なリスク
空き家を長期間管理せずに放置すると、雨漏り、外壁や屋根の劣化、給排水設備の不具合、庭木や雑草の繁茂などが進む可能性があります。
新潟県内では冬季の積雪や凍結などもあるため、長期間 人が住んでいない住宅では、定期的な点検や管理が大切です。
空き家を放置することで考えられる主なリスクには、次のようなものがあります。
- 建物の老朽化や資産価値の低下
- 外壁材や屋根材の落下、倒壊などの安全上の問題
- 雑草や庭木の越境
- 害虫や害獣の発生
- 不法侵入など防犯上の問題
- 近隣住民とのトラブル
- 将来的な修繕費・解体費の増加
国土交通省も、管理が不十分な空き家について、倒壊・外壁落下・不法侵入・害虫発生などのリスクを挙げています。国土交通省
さらに、適切な管理がされず「管理不全空家」や「特定空家」として市町村から勧告を受けた場合、土地に適用されていた固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなることがあります。単に空き家であるだけで直ちに対象になるわけではありませんが、長期間放置することには注意が必要です。
売却前に確認すること
空き家の売却では、価格だけでなく、登記・建物・土地・インフラなどを事前に確認しておくことが重要です。
1．所有者と登記名義を確認する
まず、登記事項証明書などで現在の所有者を確認します。
相続した不動産の場合、亡くなった方の名義のままになっていることもあります。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことなどを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。
また、共有名義になっている不動産を一つの物件として売却する場合は、原則として共有者全員の意思確認が必要になります。
2．建物の状態を確認する
空き家の場合は、特に次のような部分を確認します。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 床や柱の腐食
- 基礎や外壁のひび割れ
- 給排水設備
- 給湯器
- 屋根
- 残置物の量
- 庭木や雑草の状態
ただし、「修理してからでないと売れない」というわけではありません。
古い住宅の場合は、無理にリフォーム費用をかけるよりも、現況のまま売却した方がよいケースもあります。
3．土地についても確認する
中古住宅や空き家の売却では、建物だけでなく土地の調査も重要です。
例えば、
- 接道状況
- 境界
- 越境物
- 上下水道の引込み
- ガス
- 都市計画や用途地域
- 再建築の可否
などを確認します。
特に古い住宅では、現在の法令や現況と、建築当時の状況が異なっていることもあります。
不動産査定はどのように行う？
見附市で空き家を売却するときは、まず不動産会社に査定を依頼します。
査定では主に、
- 土地・建物の面積
- 築年数
- 建物の状態
- 道路との接道状況
- 周辺の成約事例
- 現在売り出されている競合物件
- 立地条件
- 修繕や解体の必要性
などを確認して売却価格を検討します。
査定には、資料をもとに価格を算出する「机上査定」と、実際に現地を確認する「訪問査定」があります。
空き家の場合は、建物の状態や残置物、境界、道路、水道など現地で確認しなければ分からないことも多いため、具体的に売却を検討している場合は訪問査定がおすすめです。
「仲介」と「買取」はどちらがいい？
空き家の売却方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」という２つの方法があります。
仲介
不動産会社が広告やインターネットなどを利用して購入希望者を探します。
メリット
- 買取より高く売れる可能性がある
- 一般の購入希望者へ幅広く販売できる
デメリット
- 買主が見つかるまで時間がかかる場合がある
- 内覧対応が必要になることがある
- 売却条件の調整が必要
「多少時間がかかっても、できるだけ高く売りたい」という方に向いています。
買取
不動産会社などが直接物件を購入する方法です。
メリット
- 売却までの期間が短い
- 内覧対応の負担が少ない
- 残置物や修繕が必要な状態でも相談できる場合がある
デメリット
- 仲介で売却する場合より売却価格が低くなる傾向がある
「多少価格が下がっても、早く売却したい」「遠方に住んでいて管理が難しい」という場合には有力な選択肢です。
どちらが正解というわけではなく、売却価格・売却までの期間・建物の状態・所有者の事情を総合的に判断することが大切です。
相続した空き家を売却するときの注意点
相続した空き家では、通常の不動産売却に加えて、相続関係を整理する必要があります。
確認しておきたいポイントは、
- 相続人は誰か
- 遺産分割協議が済んでいるか
- 相続登記が済んでいるか
- 共有名義になっていないか
- 建物内の家財や残置物をどうするか
などです。
不動産会社だけで対応できない登記や税務については、司法書士や税理士などの専門家と連携しながら進めることがあります。
また、一定の条件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。
現行制度では、一定の要件を満たし、2027年12月31日までに譲渡した場合が対象です。なお、対象となる相続人が3人以上の場合は控除限度額が2,000万円となります。適用条件が細かいため、実際に利用できるかどうかは税務署や税理士へ確認することをおすすめします。国税庁
見附市で空き家売却の流れ
一般的な売却の流れは、次のようになります。
- 不動産会社へ相談
- 物件の現地調査・査定
- 売却方法と売出価格を決定
- 媒介契約を締結
- インターネットや広告などで販売活動
- 購入希望者との条件調整
- 売買契約
- 引渡しに向けた準備
- 残代金の受領
- 所有権移転登記の申請・鍵の引渡し
物件によっては、この途中で測量、境界確認、残置物処分、解体、相続登記などが必要になることがあります。
そのため、売却を決めてから相談するのではなく、「まだ売るか決めていない」という段階で査定や相談をすることも可能です。
空き家は「片付けてから相談」しなくても大丈夫です
空き家の売却相談でよくあるのが、
「荷物が残っているから、全部処分してからでないと相談できない」
「古すぎて売れないのではないか」
「修理してから査定してもらった方がいいのではないか」
というご相談です。
しかし、必ずしも先に片付けやリフォームをする必要はありません。
物件によっては、
- 残置物がある状態
- 修繕が必要な状態
- 建物を解体せずそのまま
でも売却できる可能性があります。
先に多額の費用をかけてしまうと、その費用を売却価格で回収できない場合もあります。
そのため、大きな費用をかける前に一度不動産会社へ相談することをおすすめします。
見附市の空き家売却は地域の不動産会社へ
不動産は、同じ見附市内でも、道路状況、土地の形状、周辺環境、建物の状態などによって売却条件が大きく変わります。
地域の不動産会社であれば、インターネット上の相場だけでは分からない地域事情や、実際の売買事例を踏まえて売却方法を検討できます。
にしたか不動産では、見附市を中心に、空き家売却・中古住宅・土地・相続不動産などのご相談を承っています。
「売るかどうかまだ決めていない」
「相続した家をどうしたらいいか分からない」
「荷物が残ったままでも相談できる？」
といった段階でも大丈夫です。
物件の状況を確認したうえで、仲介・買取・現況売却など、それぞれのメリット・デメリットをご説明しながら売却方法をご提案します。
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