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仲介売却とは

不動産をできるだけ高く売りたいとお考えの方には、仲介売却が向いています。
仲介売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、販売活動を行って買主を見つける方法です。

にしたか不動産では、売主様のご希望や物件の特徴を丁寧にヒアリングし、
魅力を最大限に引き出す宣伝活動を行います。
売却の目的や時期、相場動向などを踏まえたうえで、最適な販売戦略をご提案いたします。

仲介売却の特徴

不動産会社は、売主様からの依頼を受けて、広告・ネット掲載・現地案内などを通して購入希望者を募ります。
価格設定や販売活動の仕方によって、最終的な売却価格が大きく変わるのが仲介売却の特徴です。

より高値で、かつ安心して売却を進めたい方におすすめの方法です。

仲介売却の流れ

1. ご相談・査定依頼
2. 査定結果のご報告・販売価格のご提案
3. 媒介契約の締結
4. 広告・ポータルサイト・SNSなどで販売活動
5. 買主の見学・交渉
6. 売買契約締結・引渡し手続き

にしたか不動産では、地域に密着した販売ネットワークと、
オンライン・SNSを活用した広報力で、より多くの購入希望者へ物件の魅力を届けます。

「まずはどれくらいで売れるのか知りたい」という段階でもお気軽にご相談ください。

仲介売却のメリットとデメリット

【仲介売却のメリット】

① 希望価格に近い金額で売却しやすい

仲介では市場の反応を見ながら価格を調整できるため、
相場に近い、またはそれ以上の価格で売却できる可能性があります。
「少しでも高く売りたい」という方に最も適した方法です。

② 宣伝活動を通じて幅広い買主にアプローチ

不動産ポータルサイトやSNS、現地看板など、
にしたか不動産が総合的に宣伝活動を行い、購入希望者を広く募ります。
地域密着型＋オンライン戦略で最大限の露出を図ります。

③ 売主様の意向を反映しやすい

売り出し価格や条件設定などに、売主様の希望を反映しやすいのが仲介の強みです。
価格交渉やスケジュールの調整も柔軟に行えるため、
「このタイミングで売りたい」「この条件は譲れない」といった要望にも対応可能です。

④ 専門家によるサポート

査定から契約・引渡しまで、すべての手続きを不動産会社がサポート。
契約書の作成や登記の流れなど、専門知識がなくても安心して取引が進められます。

【仲介売却のデメリット】

• 売却までに時間がかかる場合があります。
• 内覧対応や価格交渉など、一定の手間がかかります。
• 市場動向やタイミングによっては、価格を下げて成約となる場合もあります。

仲介売却は、時間をかけてでも「納得の価格」で売りたい方に最適な方法です。
にしたか不動産では、市場データに基づいた査定と地域密着の販売力で、
売主様の大切な資産を最良の形でお手伝いいたします。

不動産買取とは

できるだけ早く現金化したい、手間をかけたくないという方には、不動産買取がおすすめです。
当社が買主となり、直接お客様の物件を買い取る方法です。

価格や条件の合意が得られれば、即契約・即現金化が可能。
買主を探す時間が不要で、スピーディーに取引が完了します。

【買取のメリット】

① 仲介手数料が不要

当社が直接買主となるため、仲介業者を介さず手数料は0円です。
契約成立時に仲介報酬を支払う必要がなく、費用面での負担を抑えられます。

② 短期間で現金化

条件の合意があれば、即契約・即決済も可能。
買主探しを待たず、最短数日〜4週間で現金化できます。

③ 契約不適合責任が免除

通常の売却では、売却後に不具合が見つかると修繕義務が発生しますが、
買取の場合は契約不適合責任が免除され、売却後のトラブルを避けられます。

④ 内覧対応のストレスなし

購入希望者の見学対応は不要。
人の出入りがなく、プライバシーを守りながら売却を進められます。

⑤ 建物の状態が悪くても買取可能

雨漏り・破損・老朽化・長期空き家など、状態が悪い物件でも査定のうえ買取を検討します。
軽度の劣化や設備不具合があっても問題ありません。
ただし、構造に影響するような重大な損傷がある場合は、お断りすることもあります。

⑥ 近隣に知られず売却可能

広告や看板を出さず、非公開で売却が可能。
ご近所に知られず、静かに取引を完了できます。

⑦ 不要な家財道具もそのままでOK

家具・家電など、室内に残っているものをそのまま引き取ることも可能。
遠方にお住まいの方やご高齢の方でも、片付けの負担がありません。

《こんな方におすすめです》

• 相続や転勤などで早く資金化したい方
• 空き家や老朽家屋の管理が負担になっている方
• 遠方にお住まいで現地対応が難しい方
• ご近所に知られずに売却したい方
• 室内の片付けや修繕をせずに手放したい方

【買取のデメリット】

• すべての物件が買取対象とは限りません（立地・状態・価格帯によっては対象外の場合あり）。
• リスクや再販コストを差し引くため、仲介より価格が低くなる傾向があります。

不動産買取は、「スピード」「確実性」「手間の少なさ」を重視する方に最適な方法です。
にしたか不動産では、物件の状態やお客様の状況を丁寧に確認し、
最適な買取プランとスケジュールをご提案いたします。

不動産の売主様が準備しておくもの

① 売主様が必ず準備すべきもの（必須）

② 建築・増改築時の書類

③ 金融関係の書類

⑤ 管理・共有関係の資料（マンション・共有物件の場合）

まとめ

仲介手数料とは？

お客様からいただく「仲介手数料」は、
不動産会社がプロとして取引を仲介し、安心・安全な売買を成立させるために行う、
調査・調整・契約業務などに対する報酬です。

物件や権利関係の調査、契約書類の作成、条件交渉、
金融機関や司法書士との調整など、取引のすべてを安全に進めるための
専門的なサポートが含まれています。

個人間で不動産売買を行う場合には仲介が存在しないため、仲介手数料は発生しません。
つまり、仲介手数料は不動産会社を通じて取引を行った場合にのみ発生する費用です。

仲介手数料の金額は決まっている？

仲介手数料の上限は、国土交通省が定める「宅地建物取引業法第46条」によって明確に定められています。
これは、不動産会社が不当に高額な手数料を請求しないようにするための法的な基準です。

計算式（原則）

国土交通省：不動産取引に関する公式情報はこちら

まとめ

仲介手数料は、単なる「紹介料」ではなく、
安全で公平な不動産取引を実現するための専門的サポート費用です。
不動産会社が行う調査・交渉・法的確認には多くの実務と責任が伴うため、
その対価として国が定めた範囲内で報酬をいただいています。

にしたか不動産では、法令を遵守し、
お客様に安心してご依頼いただける透明な取引をお約束いたします。

「売る」か「貸す」か迷ったときに

相続で譲り受けた家や、転勤などで住まなくなった家を前に、
「売るべきか」「貸すべきか」迷う方は少なくありません。
そんな時は、まず双方のメリット・デメリットを確認してから判断することが大切です。

・売却を検討してみたものの、気持ちがスッキリしない。
・資産として残しておきたい。
・思い出の詰まった家を手放したくない。

しかし、空き家のままでは劣化が進み、
固定資産税や管理費など維持費だけがかかってしまうのが現実です。

そんなお悩みを抱える方には、「賃貸」という選択肢をおすすめします。

すぐに現金化する必要がなく、売却をためらっている場合には、
「貸す」ことで資産を活かすという選択もあります。

いつかまた自分で住みたい場合は、期限を設けた「定期借家契約」を結ぶことで、
一定期間だけ貸し出すことが可能です。

とくに期限を決めずに貸したい場合は、期間を定めない「普通借家契約」を選ぶこともできます。

どちらの契約も一長一短がありますが、
重要なのは「今の状況」と「これからの暮らし方」に合った方法を選ぶことです。

にしたか不動産では、オーナーさまの思いに寄り添いながら、
地域のニーズや市場動向を踏まえた、最適な賃貸プランをご提案いたします。

「売るか貸すか」でお悩みの際は、どうぞお気軽にご相談ください。

賃貸に出すメリット・デメリット

◼️ 賃貸に出すメリット

① 賃料で所得を得られる

賃貸に出すことで、毎月の賃料収入を得ることができます。
ただし、ローンの返済・管理費・固定資産税などを差し引くと、
赤字になるケースもあるため、利益試算を事前に行うことが重要です。

② 経費計上による節税効果がある

賃料収入は「不動産所得」として所得税の課税対象になりますが、
不動産賃貸業では多くの支出を経費として計上できるため、
結果的に節税効果が期待できます。

【経費として計上できる主な項目】

• マンションの管理費・修繕積立金
• ローンの利息部分
• 賃貸管理会社への管理手数料
• 原状回復工事費用
• 火災保険・地震保険料
• 固定資産税・都市計画税
• 減価償却費
• 設備修理・メンテナンス費用など

③ 資産として保有し続けられる

賃貸に出す場合でも、所有権は自分に残ります。
長期的に家賃収入を得ながら、子どもや家族への資産継承も可能です。

また、賃貸中の物件でも「オーナーチェンジ物件」として売却できるため、
運用しながら出口戦略を持つこともできます。

将来的な価格下落を見越して早期売却を選ぶのも一つの選択ですが、
長期的に保有して収益化することも立派な資産形成です。

◼️ 賃貸に出すデメリット

① 確定申告が必要

賃料収入が発生すると、確定申告が必要です。
経費管理や帳簿作成などを手間に感じる方もいます。

② 家賃収入が安定しない可能性

入居者が途切れず安定的に家賃が入るとは限りません。
空室期間が長引けば収益は減少し、売却の方が早く資金化できる場合もあります。

③ 空室・賃料下落リスク

入居者が決まらず空室が続くと、収入が途絶えます。
建物の老朽化によって賃料相場が下がるリスクもあります。

④ 優遇措置が受けられなくなる場合がある

住宅ローンが残っている場合、賃貸に出すと「居住用」扱いではなくなるため、
金融機関への届出が必要です。
金利が上がる場合や、3,000万円特別控除が使えなくなる可能性があります。
売却益に対して課税される点にも注意が必要です。

⑤ 将来の売却や住み替えがしづらくなる

賃貸借契約では借主の保護が優先されます。
オーナーの都合で「退去してほしい」と言うことは原則できません。

相場が下がる前に売りたい場合でも、入居者がいるとすぐには売却できず、
当初の査定より価格が下がるリスクもあります。

賃貸には、安定収入や節税効果といった魅力がある一方で、
空室リスクや税務対応など、リスク管理と長期的な計画が欠かせません。

にしたか不動産では、オーナー様の目的や状況に合わせて、
最適な賃貸プラン・契約形態をご提案いたします。

賃貸に出すのが難しいケース

物件の状態や立地条件によっては、賃貸としての運用が難しい場合もあります。
貸し出し前に修繕や費用負担が必要になるケースもあるため、
「貸す」か「売る」かを見極めることが大切です。

① 管理が行き届いていない・築古の建物

雨漏りがひどい、害虫・害獣被害がある、水回りの汚れが取れない、
設備の故障が多い、建物に傾きがあるなどの場合、
そのままでは貸し出しができません。

ハウスクリーニングや修繕を行い、「入居できる状態」に整えることが必須です。
「家賃を下げれば現況で借りてくれる人がいるだろう」と思っても、実際にはほとんどありません。

老朽化や経年劣化が進んだ物件は、修理費が継続的にかかるため、
売却の方がコストを抑えられるケースもあります。

② 不便が多い家

最寄り駅や商業施設から遠い、設備が古い、上下水道やガスなどのインフラが整っていない、
駐車場がない、車庫が低い・狭い、前面道路が細くて除雪がしづらい――
こうした物件は生活の利便性が低く、賃貸需要が下がりやすい傾向があります。

リフォームで改善できる場合もありますが、
費用対効果が見込めない場合は、売却を検討するのが現実的です。

③ ローンを完済していない家

抵当権がついている場合は、金融機関（権利者）への承諾が必要です。
貸してもローン返済額や維持費が上回ると、赤字運用になる可能性があります。

ローン返済・経費・税金などを試算し、収支のバランスを確認した上で判断しましょう。

④ 再建築不可・道が細い土地

雪国・車社会の新潟県では、道路幅（接道条件）は非常に重要です。
再建築不可や、幅員が狭く車の出入りに制限がある立地は、
賃貸としても人気が低く、入居まで時間がかかる傾向があります。

こうした場合も、売却を選ぶ方がスムーズなケースがあります。

にしたか不動産では、「貸す」「売る」どちらが最適かを、
物件の状態・立地・維持コストを総合的に判断してご提案いたします。

「貸せるかどうか分からない」「修繕にどれくらい費用がかかるか知りたい」
そんな方も、まずはお気軽にご相談ください。

弊社の賃貸管理には、主に「委託管理」と「自主管理」の2つの方法があります。

それぞれにメリット・デメリットがあり、物件の立地やオーナー様のスタイルに合わせた選択が大切です。

1．委託管理

委託管理とは、賃貸管理会社に管理業務を一任する方法です。

遠方の物件であっても、管理会社が代わりに対応してくれるため、所有者が現地に出向く必要がありません。

投資に適した物件は、必ずしも自宅近くにあるとは限りません。

自主管理の場合、自分が足を運べる範囲に限定されてしまうため、条件の良い物件を逃してしまう可能性もあります。

一方、委託管理であれば、対応エリアの管理会社を選ぶだけで、

遠方でも安心して賃貸運営ができます。

【委託管理の主な特徴】

• 管理会社が入居者対応・集金・修繕を代行

• トラブル対応や緊急連絡も任せられる

• 遠方の物件でも運営が可能

• 管理委託料がかかる

オーナー様の時間を節約し、手間を減らす一方で、費用面での負担が発生する点がデメリットです。

2．自主管理

自分で物件を管理する方法です。

「入居者と直接やり取りしたい」「管理を趣味として楽しみたい」「毎月管理費はかけたくない」というオーナー様に向いています。

自主管理では、所有物件に関する管理業務をオーナー様自身が行います。

業者→入居者募集、契約のみ。

オーナー様→入居者募集準備、点検、家賃管理、清掃、修繕対応、クレーム、退去まで、すべて自分で進める必要があります。

【自主管理の主な特徴】

• 管理委託料が不要でコストを抑えられる

• 入居者との距離が近く、信頼関係を築きやすい

• すべての判断・対応を自分で行う必要がある

• トラブルや緊急対応に時間が取られる

物件との距離が遠い場合は、入居者対応や修繕が難しくなるため、

自主管理ができるかどうかの判断基準にもなります。

また、入居後の清掃・点検・修繕などを日常的に行う必要があるため、

時間的な余裕や管理スキルが求められます。

委託管理は「手間をかけずに安定運営したい方」、

自主管理は「自分の手で物件を育てたい方」に適しています。

にしたか不動産では、オーナー様の希望や物件の特性に合わせて、

最適な管理プランをご提案しています。